Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Satın Alırken Nelere Dikkat Etmeli ?

2644 sayılı Tapu Kanununun 6302 sayılı Kanun ile 35. maddesi değiştirilmiş buna göre  yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinin yolu açılmıştır. Bakanlar kurulunun kararı ve bunun eki niteliğindeki taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler listesi Başbakanlık, kanunlar ve kararlar genel müdürlüğünce gizli olarak tasnif edildiğinden bu konuda net bir liste kamu oyu kullanımında yoktur. Dolayısıyla Türkiye’den gayrimenkul satın almak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişilerin, vatandaşı olduğu ülke ile Türkiye arasında karşılıklılık ilkesinin mevcut olduğuna bakılmayacak, kanunda belirtilen şartların mevcut olması ve Bakanlar Kurulunun uygun görmesi sonucunda söz konusu kişiler Türkiye‘de gayrimenkul satın alabileceklerdir. Bu konuda basına yansıyan ve çeşitli araştırma sonuçlarına dayanarak Türkiye’den şartsız gayrimenkul edinme hakkına sahip ülke sayısının 129’a çıkarken, 52 ülkeye özel sınırlamalar ve izin şartları getirildiğini söyleyebiliriz.

Kısıtlama Gelen Ülkeler

Kararnamede 31 ülkeye sadece arsa, mesken ve iş yeri kısıtlaması getirildi. Bu kriterlere göre Fas, Mısır, Letonya, Afganistan ve bazı küçük Afrika ülkelerinin de aralarında olduğu yerlerin vatandaşları Türkiye’de tarım arazisi, bağ-bahçe sahibi olamayacak. Arnavutluk vatandaşları da konut ve iş yeri haricinde arazi alamayacak.

İçişleri Bakanlığının  İzni Gereken Ülkeler

Bakanlar Kurulu düzenlemesine  göre İran, Çin, Filistin ve Hindistan’ın da aralarında olduğu 16 ülkenin vatandaşları Türkiye’de gayrimenkul edinebilmek için İç işleri Bakanlığından izin alacak. Iraklılar ise önce Dış işleri Bakanlığı‘na müracaat edecekler.

% 10 Sınırı 

Yasa, kurulun belirleyeceği ülkeler ve sınırlamalar haricinde yabancılara gayrimenkul satışını belirli şartlara bağlıyor. Buna göre yabancıların edinecekleri taşınmazlar ve sınırlı ayni hakların toplam alanı, ilçe yüz ölçümünün % 10’unu, ülke genelinde ise kişi başına 30 hektarı geçemiyor. Yabancı kişiler ve ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi 2 yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorunda. Hangi ülkelerde satın alma sınırı olmadığı hangi ülkelerin sınırlamaya tabi tutulduğunu aşağıdaki tabloda ayrıntılı görebiliriz.

Kimler Mülk edinebilir?

1- Gerçek Kişiler            

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde, mütekabiliyet karşılıklılık ilkesi şartının kaldırılması ile  ”Bu çerçevede 183 ülkenin vatandaşları gerçek kişi olarak, belli kıstaslara ve ülke menfaatlerine göre, askeri alanlar, yasak alanlar, stratejik bakımdan öneme haiz alanlar hariç, ülkemizde taşınmaz mal, gayrimenkul, bina, ev ve arsa edinebilecekler.

Şartları Nelerdir?

Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen  ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün % 10′ nunu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı 2 katına kadar artırmaya yetkilidir.

 2- Şirketler

Yabancı ülkelerde  kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak elde edebilecek.  Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde 35. madde de yer alan sınırlamalar uygulanmayacaktır.

Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerimizin gerektirdiği hallerde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kendi ülkelerindeki kanunlara göre kurulan yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve ayni hak edinebilecekleri yerleri; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçümü ve miktar olarak belirleyebilecek, sınırlandırabilecek, durdurabilecek veya yasaklayabilecektir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülke mevzuatlarına kurulmuş olan ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunacak. Bakanlık, onaylanan projeyi taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderecek ve projenin süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediğini takip edecek.

Uluslararası kuruluşların, % 50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabileceklerdir.

Bu şirketler, Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının % 50 veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin % 50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda % 50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerli olacaktır.

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunda; “Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları” şeklinde açıklanmıştır. Dolayısıyla bu kişiler bu kanun hükümlerinden yararlanamayacaklarını belirtmek isteriz.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin,

• Askeri yasak bölgeler,
• Askeri güvenlik bölgeleri ve
• Aynı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabi olacaktır.

Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu kapsamda yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınacaktır.

Ülkemizde  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı  konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyük elçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almak mümkündür. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın alırken zarara uğramamaları maksadıyla aşağıdaki hususlara özen  göstermeleri uygun olacaktır.

Ülkemizde Mülk Almak İsteyen Yabancıların Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar

• Taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığını öğrenin
• Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini yapın
• Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçmesin
• Taşınmazın güvenlik bölgesi gibi satışı mümkün olmayan bölge içinde bulunup bulunmadığını öğrenin güvenlik bölgesinde olması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacaktır.
• Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili tapu dairesinden kontrol edin.
• Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahse konu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamayın  ve ödeme yapmayın,
• Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmayın, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamak uygun olacaktır.
• Alım – Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dış işleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmayacağını bilin.

Yabancıların Mülk Edinmesindeki Özel Şartlar Listesi(*)

Taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler listesi Başbakanlık kanunlar ve kararlar genel müdürlüğünce gizli olarak tasnif edildiğinden bu konuda net bir liste kamu oyu kullanımında yoktur.  Bilgi amaçlı basında yer alan bilgilerden derlenerek oluşturulmuş aşağıdaki listenin hukuki bir yanı yoktur. Bu konuda bakanlar kurulu kararının eki listeye girilip girilmediğini çevre şehircilik bakanlığı, Dış işleri bakanlığı veya ilgili ülke konsolosluğu gibi yetkili kurumlara müracaat edilerek öğrenilmelidir .

No	ÜLKESİ	ÖZEL ŞARTLAR	No	ÜLKESİ	ÖZEL ŞARTLAR
1	Almanya		47	İtalya
2	Amerika		48	İzlanda
3	Arjantin		49	Jamaika
4	Arnavutluk	Mesken, İşyeri	50	Japonya
5	Avustralya	İçişleri Bakanlığı izni	51	Kanada
6	Avusturya	İçişleri Bakanlığı izni	52	Karadağ
7	Azerbaycan		53	Katar
8	Bahamalar	İçişleri Bakanlığı izni	54	Kazakistan
9	Bahreyn	İçişleri Bakanlığı izni	55	Kırgızistan
10	Bangladeş		56	G.Kore cumhuriyeti
11	Barbados		57	Kosova
12	Belarus		58	Kostarika
13	Belçika		59	Kuveyt
14	Belize		60	Kuzey Kıbrıs TC	Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır
15	Benin		61	Lüksemburg
16	B. Arap Emirlikleri		62	Macaristan	Arsa, Mesken, İşyeri
17	Bolivya		63	Madagaskar
18	Bosna-Hersek		64	Makedonya
19	Bostvana		65	Malevvi
20	Brezilya		66	Malezya
21	Brunei Darussalam		67	Mali
22	Bulgaristan		68	Malta	1 Mesken
23	Burkina Faso		69	Marshall Adaları	Arsa, Mesken, İşyeri
24	Burundi		70	Mauritus
25	Cezayir	İçişleri Bakanlığı izni	71	Mısır	Arsa, Mesken, İşyeri
26	Cibuti		72	Mikronezya	Arsa, Mesken, İşyeri
27	Çad		73	Norveç
28	Çek Cumhuriyeti		74	Pakistan	İçişleri Bakanlığı izni
29	Çin halk cumhuriyeti	1 Mesken	75	Panama
30	Danimarka	1 Mesken	76	Rusya	Karadeniz bölgesi sahil illerinden olmamak kaydıyla İçişleri Bakanlığı izni ile
31	Fas	Arsa, Mesken, İşyeri	77	Sudan
32	Fiji	1 Mesken	78	Suudi Arabistan
33	Finlandiya		79	Surinam
34	Fransa		80	Tunus	İçişleri Bakanlığı izni ile Arsa, Mesken, İşyeri
35	Güney Afrika Cumhuriyeti		81	Tuvalu
36	Güney sudan		82	Türkmenistan
37	Gürcistan		83	Uganda
38	Hindistan	İçişleri Bakanlığı izni	84	Ukrayna	Karadeniz bölgesi sahil illerinden olmamak kaydıyla İçişleri Bakanlığı izni ile Arsa, Mesken, İşyeri
39	Hollanda		85	Umman
40	Honduras		86	Ürdün	2 mesken, 1 işyeri
41	Irak	Dışişleri Bakanlığı uygun görüşü ve İçişleri Bakanlığı izni ile Arsa, Mesken, İşyeri	87	Venezüella
42	İngiltere		88	Vietnam	Arsa, Mesken, İşyeri
43	İran	BM kapsamındaki yasaklı şahıslardan olmamak kaydıyla (içişleri Bakanlığı izni ile)Arsa, Mesken, İşyeri	89	Yemen
44	İsrail	1 Mesken	90	Yeni Zelanda
45	İsveç		91	Yunanistan	Sahil ve sınır illeri dışında olmak kaydıyla Arsa, Mesken, İşyeri (Türk aslından olanlar hariç)
46	İsviçre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*  Taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler listesi Başbakanlık kanunlar ve kararlar genel müdürlüğünce Gizli olarak tasnif edildiğinden bu konuda net bir liste kamu oyu kullanımında yoktur. Bu liste bilgi amaçlı Basında yer alan bilgilerden oluşturulmuştur. Kullanılırken resmi kurumlardan teyit alınması gerekmektedir.